武汉市黄陂南湖双桥村棚户区改造项目，是建设长江新城进程中、城乡一体化发展进程中实施的一项重大社会性综合工程，区域内有地铁1、14、23号线设站，即农村人口转化和新型社区建设工程。顺利完成这项工程，可推动城乡资源共享，集约化利用，实现城乡互补协调发展。具体项目的债券资金额度申请已报市人民政府同意。
据悉，武汉市将围绕国家科技创新中心建设目标，以光谷副城为主，新区副城为辅，多点创新，布局26个功能区片，布局环鲁巷、环、长江新区等8个重点大学城科教区片，支撑长江大学城建设，打造环大学创新经济带，布局长江新区基础科研区。
投稿 华中城市研究会会长冯煜晖
本次申报的武汉市黄陂南湖双桥村棚户区改造项目，位于黄陂区滠口街南湖村及双桥村，其四至范围为：北至石道线，西、南至府河，东至滠水河。项目改造范围内宗地面积10,870亩，拟待征收建筑面积214.332万平方米，共8,069户，涉及的宗地收购地块649.00亩。已纳入湖北省住房与建设厅已列入2018年棚改计划。项目预计总投资205.8亿元，已投入3.5亿元，将在2021-2025年内完成。
前世今生
2005年起，在南湖村启动建设的三环线、合武铁路、地铁1号线及府环河改造等工程陆续开工建设，征地拆迁和后续还建房任务颇为繁重，由于种种原因造成还建房建设和分配工作滞后，需还建的房源缺口较大。为了做好滠口街南湖村还建点房屋分配工作，滠口街党工委、办事处根据还建点现有还建房套数及面积实际情况，经综合考量，科学合理制定了分配方案，具体实施由第三方机构统一摇号确定。
2017年12月，武汉市人民政府发文（武政办〔2017〕132号）明确将长江新城南湖片区双桥村与南湖村列入2018年城中村改造计划。2018年以来，南湖片区改造工作已完成数据采集锁定工作，目前，政策方案已走完村级民主议事程序，即将发布拆迁公告，进入实质性拆迁阶段。南湖村、双桥村属于长江新城起步区，根据长江新城管委会和黄陂区政府要求，在符合长江新城起步区控制性详细规划的前提下，目前正在按照改造工作程序要求开展基础数据备案备审核程序。根据改造流程要求，在2021-2015年间陆续发布征收公告。
为加快推动武汉长江新城起步区滠口街南湖片区建设，召开南湖片区改造工作暨房屋拆迁动员会。长江新城管委会、街工委指挥部全体成员、双桥与南湖村“两委”干部、拆迁公司代表等50余人参加了会议。南湖片区是长江新城起步区首期动拆区域，进行综合改造，政府将高起点、高标准规划建设居民还建小区，进行村级集体经济股权改革，村民变股民。南湖片区在长江新城规划中纳入谌家矶组团。位于长江新城一轴是（含南湖）—武湖—阳逻的滨江商务轴，是谌家矶—南湖组团（谌家矶商务总部区），谌家矶商务总部区以商业休闲、商务金融、教育培训、居住等为主导功能，规划城市建设用地12.4K㎡，容纳常住人口15万。
另据悉，黄陂区人民政府研究，决定于2020年11月30日前对武汉中润房地产开发有限公司等5宗闲置用地进行收回，并承诺依法依规完成相关闲置土地收回程序。包括滠口街道办事处（滠口街南湖还建小区）位于滠口街南湖村，面积90亩。滠口街道办事处（滠口街南湖村储备用地）位于滠口街南湖村，面积186.46亩。
此次拆迁
纳入城中村改造，程序严格，政策公平，列入2018年计划户数为4,564户，均为本地户。在双登调查中，另有3,500户外来户，建筑面积为约33.69万平方米，并新增本地户5户，建筑面积约为1,241平方米。其中：
1、外来户均按照重置价1,200元／平方米进行补偿，补偿费约40,428万元已纳入总投资估算表的1.1科目中的房屋重置价总补偿费，另外来户补偿涉及1.3(附属设施迁移补偿费）、1.4(房屋搬迁补偿）、2(房屋及周边附作物补助费）合计约1,540万元（按照相应补偿标准及3,500户的数量核算）；
2、新增5户本地户均按照实物还建进行补偿，还建成本约为590.72万元，其他直接补偿及补助均按照总投资估算的标准合计约165万元，故5户本地户补偿合计约755.72万元。
经以上比较分析，本项目地块当前时点的住宅房地产比较价值为13,788.98元／平方米。同理，测算待估商业裙楼咨询时点的比准价格为26,975.05元／平方米、办公房地产比准价值为15,252.97元／平方米。
预期地价
因近本地块为武汉长江新城（新区）的核心地块，武汉长江新城（新区）是武汉市政府规划的一个新区，位于武汉中北部的长江边上，是武汉的“未来之星”，是武汉建设美好未来的基础。综合考虑，本项目地价年增长为4%.则供地总收入为2,946,208.20万元。
滠口新城站（未试运行前工程名“南湖村站”）为武汉轨道交通1号线三期东延长线站点，由1号线二期工程北行跨过朱家河，在规划黄浦北路南侧设站。 本站位于南湖村南端，规划三环南路南侧地块内。
供地比例
时间时点
2026 2027 2028 2029 2030
土地出让比例
5.00% 5.00% 5.00% 5.00% 75.00%
面积（公顷）
4.67 4.67 4.67 9.33 70.00
价格（万元）
129118.64 134283.42 139654.76 279010.48 2264140.90
预期地价（万元／公顷）
22725.08 27648.53 28754.48 29904.66 32344.87
执行标准
此次改造为统征储备模式，由武汉市长江新城管委会所属平台武汉土地储备中心长江新城土地分中心作为投资主体，进行整体拆迁改造，拆迁公司按照法定招标程序进行招标。制定了针对南湖、双桥籍私自流转土地建房外来户的还建补充政策，即：每户按80平米还建，不足80平米的按实际面积还建，一屋多户的每户仍按80平米还建，但合计还建面积不超过总面积的50%，多余面积按1200元/平米-650元/平米进行安置价补偿。本方案并准备着手实施。
本次拆迁以实物还建安置为主的方式，根据认定的合法建筑面积，以不重复享受“城中村”综合改造待遇为原则，按本村农业户籍人员、本村农转非人员、世居户、外来户，以不同类别及对应标准进行还建，还建内的面积互不找差价，实有建筑面积超出还建的面积的差额部分进行货币补偿。南湖村共有本村村民4500余户，外地户约1500余户，总人数约2万余人。
（1）本村农业户籍人员有房户且未在其他地区享受“城中村”综合改造还建安置待遇，其农业户籍一人户（男满60岁、女满55岁）、二人户（同代人且均为农业人口、男满60岁、女满55岁）的按每人还建100平方米。二人以上户，按每人还建75平方米，以自然户习惯为标准综合计算，农业户籍人员的子女居住在本村的每人还建75平方米，农业户籍配偶长期居住在本村且未享受其他“城中村”综合改造还建安置待遇的还建75平方米。
本村农业户籍人员（未在其他地区享受“城中村”综合改造还建安置待遇），经测算还建安置面积超过实有房屋建筑面积，实有房屋面积不足人均50平方米的，可按照人均50平方米的标准进行补足；实有房屋面积在50平方米以上至75平方米以下的，差额部分可按人均1200元/平方米购足。
（2）本村原农业户籍转为非农业户籍人员且在本村有自有单独居住的独栋房屋，并经过村改造专班认可报指挥部核定的，每人测算还建75平方米；本村农转非人员的子女户籍在滠口街且居住在本村的，每人还建75平方米；农转非人员的配偶户籍在滠口街的且居住在本村的每人还建75平方米，户籍不在滠口街，每人测算还建60平方米。如测算还建面积超过房屋实有建筑面积且实有建筑面积不超过300平方米的，按实有建筑面积1:1还建，实有面积超过300平方米的，还建300平方米封顶。
（3）世居户：不是滠口街南湖村、双桥村村民，但在土地二轮延包（1998年）前有独栋住房且居住在本村的居民；参照本村农业户籍人员有房户类别计算应还建房屋方式执行。
（4）外来户：根据武汉市改造相关政策及文件精神，确保改造公平原则，每户按80平米还建，不足80平米的按实际面积还建；一屋有多户的，每户仍按80平米还建，但合计还建面积不超过总面积的50%。自本拆迁补偿方案生效且发布公告之日起，拆迁户30天内签订拆迁协议的，每户按应还建面积的100%测算还建；拆迁户60天内签订拆迁协议的，每户按应还建面积的80%测算还建；拆迁户90天内签订拆迁协议的，每户按应还建面积的60%测算还建。共建户以图卡为单位确定户数，即一卡一户。